A lakáspiac robbanásszerű változásának kétségkívül vannak nagyon fontos üzleti, elemzői előzményei és következményei, de úgy döntöttünk, ezt az egész folyamatot a menedzser család szemével vizsgáljuk inkább.

Az ember gyorsan felejt

Persze nem minden típusra igaz ez, de az biztos, hogy ha a magyar lakáshelyzetet nézzük, akkor országunk lakosságának jelentős részéről elmondhatjuk ezt a szomorú megállapítást. Azt lehetett sejteni, hogy a válság hatása azért nem tart örökké, és azt is tudtuk, hogy a magyar lakosság, pont emberközpontú súlyánál fogva, amilyen lassan vergődik majd ki a nemzetközi helyzet okozta – illetve saját magának előidézett – pénzügyi válságból, olyan gyorsan fogja elfelejteni azt. Nincs ezzel semmi gond egyébként, hiszen végre nem meredezünk a múltba. De a lakáspiaci árakra és a kereslet-kínálat viszonyokra ránézve, azért többről van itt szó, mint egészséges ébredésről. Arról a híradások is beszámolnak, tehát nagy újdonságot nem mondunk, hogy a lakásárak jelentős növekedést mutatnak hazánkban. Jó, hozzátehetjük, van is honnan, hiszen a válságban azért ez a piac teljesen meghasalt. De a hírekben közöl számok és arányok nagyon nem adják vissza a valódi helyzetet. Nem azért, mert nem igazak, hanem azért, mert más leírva látni azt, hogy bázisévhez képest az aktuális év hány százalékkal növekedett – mégha meg is jegyzik szorgosan, hogy ezzel Európában egyedülálló növekedést mutatunk – és megint más az arcunkba tolva látni a konkrét ingatlanhirdetéseket. Egy biztos, úgy gondoltuk, hogy valami nagyon nem ok, úgyhogy kicsit utánaeredetünk a budapesti helyzetnek, ha már drága fővárosunk az üzleti élet központjának is számít egyben. Elképesztő elképzelésekkel, hozzállásokkal, elvárásokkal találkoztunk egyébként, ami előrevetíti egy újabb, érdekesebb gazdasági folyamat kezdetét. Azt viszont összefoglaló jelleggel el lehet mondani, hogy valóban elfelejtették az emberek, hogy a válság legnagyobb problémája az volt, hogy meggondolatlan döntéseket hoztak a háztartások. Olyan hitelekkel tömték ki magukat, melyeket előre lehetett látni, hogy nem fognak tudni teljesíteni, a legkisebb piaci mozgás alkalmával sem már. De úgy látszik elegendő egy kedvező konstrukció, és mindez homályba vész ismét.

Árak és elképedés

Hát, a legnagyobb meglepetés az árakkal kapcsolatban ért bennünket. Nem is annyira az árak abszolút értéke – bár önmagában az is megér egy misét, ahogy mondani szokás – hanem a mögötte rejlő tartalom, az fanatasztikus eltéréseket mutat a realitáshoz képest. Belvárosi ingatlanokat indultunk keresni, ami a mi esetünkben – senkit nem megsértve  – elsősorban az 1,2, 3,5,6,7 kerületeket jelentette és rátketinttetünk egy-egy 12 kerületi megoldásra is. Az igazi belvárosban nem volt ritka az egészen jó helyen lévő ingaltanoknál az 1 mFt/nm ár, ami önmagában még nem is akkora megleptés, de a ház belső és a lakás belső állapota megvizsgálása után azért az állunk leesett többször, több helyen. Érdekes volt a tapasztalat, mert első perctről kezdve látni lehetett, hogy teljesen irreális az ármegállapítás a tulajdonos részéről, csak kissé el voltunk veszve a tekintetben, hogy ez az őrület honnan ered. Ennyire nem lennének képben az ingatlanközvetítők, vagy mi nem vagyunk ennyire tisztában az aktuális helyzettel? Aztán meg is interjúvoltunk ingatlanközvetítőket, akik meglepő módon a mi véleményünket osztották. Egyöntető volt a hozzáállás, hogy az eladók egy része sajnos azt gondolja, hogy most aztán a kerítés is kolbászból van, és most mindent el lehet adni. Bár hónapok óta kopnak le a komoly, potenciális vevők, de mintha tudomást sem vennének minderről. Közben érdekes megjegyzésként hozzáfűzik a szakemberek, hogy jön itt majd sírás-rívás, mert elindultak az újépítésű projektek közben, és kedvezőbb áron fognak, sokszor jobb helyen kijönni, mint a használt ingatlanok. Ez persze egyértelműen hozza majd magával a pánikot, szóval az üzenet az volt, hogy ha jó áron szeretnénk benni, főként befektetési célra lakást, akkor azért várjunk egy pár hónapot ezzel, megéri. Ezek a vélemények hangsúlyozottan a lakások prémium szegmensére vonatkoznak, hiszen a keresési feltételeink 60-90 nm-es, kimondottan jó helyen lévő – mármint imázs szempontjából is annak számító – lakásra vonatkoztak. Ezek árai azért bizony 50-90 mFt között mozogtak, ha indokolta maga a lakás, ha nem. És még azt is hozzátennénk, hogy nem az Andrássy út legfrenkventáltabb, vagy a Parlament közvetlen szomszédságában lévő valóban elit helyekről beszélünk most, hanem mondjuk az V. kerület Papnövelde vagy épp a VI. kerület Benczúr utca szintű lokációkról. Egyik azért nem a belváros éppen legelőkelőbb, a másik pedig bár a diplomatanagyed része, de korántsem az igazi elit szekció képviselője.

Az ingatlanközvetítés szinvonala

Hát, ahogy az eladó lakások között, az úgynevezett szakemberek között is órási szakadék tátongott. Borzasztó volt nézni azt, hogy ez a szakma mennyire nem tudja lekövetni a fogyasztói piacon végbement változásokat, mely szerint létezik prémium és tömeg. 50-60 milliós ingatlanokat mutatnak olyan emberek, hogy csak azon ámoldoztunk, akinek ennyi pénze van, az meddig bírja egy jólirányzott beszólás nélkül a kopott farmerben, elnyűtt fölsőben megjelenő szakit, aki az egy lebeszélt időpontra sem tud odaérni. És itt most nem egy kirívó esetről beszélek, hanem a bemutatók feléről nagyjából. Persze ugyanúgy, mint minden szakmában, ennek csak örülnek az igazán profik – akikből azért most már van bőven -, hiszen elmondásuk szerint ennek is köszönhető az, hogy a legjobb üzletek náluk landolnak. Ezen nem is csodálkozunk, mert ki akarna prémium ingatlant venni egy tömeg értékesítőtől? Igaz, 10 évvel ezelőtt bárki, csakhogy más  világ van. Bár ezek a lemaradt üzletkötők a CSOK-ra számítanak, illetve arra a tömegre, aki ebben az állami megoldásban ismét a tömegből való kitörés lehetőségét látja. Ennek a prémiumnak érezni magamat egy támogatás okán, voltak már súlyos következményei, de ez most már úgy látszik nem számít annyira. Az viszont feltűnő volt, hogy a valóban profik még profibbak lettek. Van, akinek még most is problémát okoz egy e-mail elküldése vagy elolvasása, de van, aki már ezt üzleti szintű rendszerben működteti. Tud ajánlani, meghallja, amit az ügyfél akar, és még hozzá is tudja társítani a megfelelő kínálatot. Szóval amiről beszélgetünk úgy általában a különböző gazdasági szektorokban, itt is lezajlódni látszik: előtérbe kerül a szakmaiság, ami egyértelműen jelenti az üzletkötéstől való eltávolodást, és a tanácsadáshoz történő közeledést.

Menedzserek figyelmébe

Nagy téma manapság baráti körben, hogy ez a fellendülés meddig tart. Meddig érdemes befektetési szándékkal ingatlant vásárolni. Nagyon sok tapasztalat hangzik el a berlini kollégáktól, akik kísértetiesen hasonlónak látják a budapesti ingatlanhelyzetet ahhoz, amit átéltek Berlinben úgy jó 10-15 évvel ezelőtt. Ott is éveken keresztül azt mondták, hogy no ez az év már az utolsó, amikor lakásár emelkedés van, aztán a következő megint felülmúlta a bázis számokat. És még mai napig tart az áremelkedés, a vásárlók meg csak jönnek, és ma már mondani sem mondják, hogy látható ennek a folyamatnak a vége. Persze nem vagyunk ingatlanbefektetési tanácsadók, inkább csak arra próbáljuk biztatni a megelelő vagyon birtokában lévő menedzsereket, hogy ha ingatlan  üzletre adják a fejüket, akkor először is keressék meg az arra érdemes ingatlanközvetítőt. Persze ezt mindenki tudja, nem nagy okosság. De az már fontosabb, hogy ki is számít most jó ingatlanszakembernek, ingatlanos értékesítőnek. Hiszen ebben van némi különbség több szektor, például az IT szektor trendjeihez képest. Az biztos, hogy ma a jó ingatlan szakember ad a külsejére, annak státusz, imázs jellegére, mert hogy nem árt, ha tartalmaz uralkodó karaktert, hiszen akkor látja át a piaci képet, tud levonni jövőbe mutató következtetéseket, ami most talán a legfontosabb szempont egy vásárló menedzser számára. A másodlagos személyiségének nem árt professzionalistaának lenni, hiszen akkor tud precíz, szakmailag megbízható megoldásokat felkutatni és a folyamatot akkor vezényli le tökéletesen számunkra. Ezek az emberek nem feltétlenül a “kellemes értékesők”, ezt azért látnunk kell. Megvan a saját maguk stílusa, egója, amit egy pénzzel rendelkező menedzser – hiszen elvileg és gyakorlatilag is ő a vevő – egészen nehezen visel. Szeretjük azt gondolni és követelni, hogy bennünket szolgáljanak ki, és ez főként igaz a mostani sikeres menedzerekre akkor, ha átkerülnek a privát szférájukba. Nos, ezzel az elképzeléssel a siker érdekében érdemes felhagyni egy rövid ideig, és az ingatlanos értékesítőt patnerként kezelni.

Lokáció, lokáció, lokáció

És ha már a mostani vezető karakterekről beszélünk, akkor azt sem árt tisztázni, hogy az elit helyek, a különböző lokációk megítélése változik ám. És ami 10 évvel ezelőtt menő volt, az ma már lehet hogy nem az. Mint ahogy arra is érdemes odafigyelni, hogy azért, mert valamit elneveznek “rehabilitációs övezetnek”, az nem jelenti azt, hogy az üzleti világ számára, egy ottlévő lakásunk elismerést fog kiváltani bárkiből is. Márpedig az új generációs menedzserek számára ez bizony fontos szempont, és ha leendő ingatlanunkkal elégedettek akarunk lenni, hosszútávon is, akkor érdemes az aktuálisan menő lokációkról tájékozódni. Mint ahogy arról is, hogy melyik környék, mit üzen az emberek számára. Mi egy pesti frekventált ingatlan és egy budai panoramas lakás üzenete, és ezt érdemes vegyíteni azzal, hogy mik a céljaink a jövőre nézve. Ok, azért nem egy irodáról beszélünk, de pont ezért a privát szféránk fontosságát és elméletét tükrözi. És ne feledjék: az okos személyiségbazonosító rendszerek, workshopok okosan rá fognak kérdezni a lakhely környékére, és abból le fognak vonni következtetéseket, persze a személyiség jogok védelmének tökéletese szemelőtt tarttása mellett téve mindezt! Kellemes ingatlanvásárlást Önöknek is!