Noha a tavalyi évben 5%-kal csökkentek az eladások száma 2015-höz képest, ám ez mégsem jelenti egyértelműen, hogy gyengülne a piac, az újlakás-piac dominánsabb megjelenése ugyanis új hullámot indíthat el.

A 2014-es ingatlanpiac fellendülését követően 2016-ban az ingatlanárak stagnálása volt megfigyelhető, hiszen a piac jelenleg is csak a használt lakóingatlanokra redukálódik le. Az új lakások megjelenésével viszont új szereplő csatlakozik a versenyhez.Jelenleg sokan előszerződéssel várják a még épülőfélben lévő lakásukat, és az új versenytárs becsatlakozásával tovább nőhet a kínálat. Habár jelenleg a piac nem tudja kiszolgálni a keresletet, de ez hamarosan változhat. Annak ellenére, hogy az új lakások átadása leghamarabb 2017 második felére illetve 2018-ra várhatóak, az ingatlanárakra várhatóan csak ettől jóval később lesz hatással.

A gazdasági világválság következménye a hazai ingatlanpiacra

2008-ban bekövetkező gazdasági válság a felére csökkentette a hazai ingatlanpiacot. A csökkenő árak folyamatosan javították a vevők pozícióját, amivel a piac eléggé egyoldalúvá vált, és a válságnak köszönhetően sok kikényszerített lakáseladás következett be. A lakásépítések negatív csúcsot döntöttek, hiszen a 2013-as építkezések száma csupán a 20%-át teszik ki a 2008-as év adatainak. Ennek következménye, hogy az újépítésű lakások teljesen eltűntek a kínálatból, míg 2008-ban minden tizedik lakáseladás új lakás volt, addig napjainkban az ingatlanértékesítésnek csupán 3 %-át teszi ki.
2013-ban az állam keresletstimuláló intézkedéseinek köszönhetően az 5 éves támogatási időszakban fix lett a támogatás mértéke, és emelkedett a támogatott hitel maximális értéke új építésű lakások esetén 10 millióról 15 millióra, míg a használt lakások esetén pedig 6 millióról 10 millió forintra. Használt lakás vásárlás esetén, a lakás értékének felső határa 20 millió forintra emelkedett. Ezek az intézkedések nem hozták meg a várt eredményt, hiszen az emberek bizalmatlanokká váltak a hitelekkel szemben. Az eladósodási hajlandóság emelkedésével a gazdasági környezet is pozitív irányt vehetett volna, amely mint az árakban, mint az eladások számában is megfigyelhetőek lehetnének.
A gazdasági válságot követően egy vevőorientált piac alakult ki, amelynek a kiszolgáltatott lakástulajdonosok szenvedték meg az árát. Az árcsökkenésnek, az ingatlanok értékesítési idejének növekedésének, illetve az egyre olcsóbbá váló hiteleknek köszönhetően ez az egyoldalúság tovább erősödött. A vevő pozíciója jelentősen javult, így ezt követően megjelent egy befektetői réteg. A magáncélú lakásvásárlók nagyobb része kivárta a kedvezőbb árat, illetve a stabilabb gazdasági helyzetet. 2014-ben tört meg az ingatlanválság, amikor 2013-hoz képest 1.7 százalékkal nőtt az értékesített ingatlanok átlagára. Azt nem lehet mondani, hogy az egész ország ingatlanpiaca megváltozott volna, hiszen az átlagárak növekedése Budapesten és pár megyeszékhelyen figyelhető csak meg, de az ingatlanok értékei elindultak növekedés irányába. 2014-ben Budapesten 230 ezer forintot kértek egy négyzetméternyi lakásért, míg a legdrágább vidéki nagyvárosban, Sopronban 205 ezer forintot. A legolcsóbb nagyváros Salgótarján, ott 70 ezer forintot kóstált egy lakás négyzetmétere.

Magára talált az ingatlanpiac!

2010 óta Magyarországon összesen 20 %-os értéknövekedés figyelhető meg. A 2015-ös ingatlanátlagár robbanás az egész országot éritette, míg a 2016-os növekedés már ettől eltérő volt. A fővárosi árak ötszörösére, míg a megyeszékhelyi ingatlanárak tízszeresére drágultak. 2016-ra túlszárnyalta az ingatlanpiac a 2008-as rekordot, vagyis elmondható, hogy bizony soha nem voltak még ilyen magas ingatlanárak Magyarországon.
Az ingatlanpiacon mindig is nagy különbség volt Buda és Pest között. Az elmúlt 10 évben az ország legdrágább részeit rendszerint az II. kerület adta. Az utóbbi években viszont az V. kerület volt, aki felzárkózott, sőt 2015-ban meg is előzte a patinás budai oldalt, mert a belvárosban jelenleg átlagosan 900 ezres négyzetméterárral lehet számolni. A V. kerületben a Dorottya utca és a Vörösmarty tér számít a legdrágább területnek. A pesti oldalon maradva még XI. kerület Duna partján elhelyezkedő Lechner Ödön fasori lakások, illetve a XIII. kerületi Marina part ingatlanai számítanak a legértékesebbnek. Budán az Orom utca, Józsefhegyi utca, illetve Remetehegyi út számítanak a legdrágább utcáknak.
Az V. kerület felértékelődését többi tényezőkkel lehet magyarázni. Az Airbnb (online piactér, amin keresztül szálláshelyeket lehet kiadni és lefoglalni) és a befektetés céljából ingatlanvásárlók közkedvelt területe lett. A külföldi befektetők számára a központhoz való közelség nagyon fontos tényező, ezáltal a belváros a legfontosabb célpontja lett a beruházók számára. A jelenlegi ingatlanpiacon a leggyorsabban megtérülő befektetési területnek számító V. kerület akár tovább is drágulhat, hiszen mindig is volt és mindig is lesz rá kereslet.

Az ingatlanpiac megerősödésének nagy nyertesei a panellakások is, ahol 2013-hoz képest 60 %-os értéknövekedés figyelhető meg. A siker számos összetevőből adódik: az egyik, ha nem a legfontosabb tényező, hogy téglaépítésű lakások átlagosan 30 %-kal drágábbak. A másik fontos szempont, hogy a panelpiac élénkebb, mint a téglalakásoké. Átlagosan 74 napra tehető az értékesítési idő országos szinten, míg téglalakás piacnak ez 96 nap.
A panellakások fellendülésétől függetlenül mégis a használt téglaépítésű lakásokat keresik a legtöbben. A fővárosban az érdeklődők közel 60, míg vidéken 31 %-a keres téglaépítésű ingatlant. Ezeket a lakásokat állapottól függetlenül lehet értékesíteni, hiszen a felújítottól a teljesen felújítandóig mindenféle lakást megtalálhatunk a piacon. A vásárlók leggyakoribb kritériuma, hogy a ház külső-belső homlokzata karban legyen tartva.
Vidéken a helyzet változatlan, hiszen a kertes családi házak sikere mai napig töretlen. A megyei jogú városokban az érdeklődők közel 40 %-a, míg kisebb településeken több mint 60 %-a keresi a használt családi házakat.

2017-ben új szereplő rázhatja fel ingatlanpiacot!

Az év második felére megjelenhetnek az új lakások a piacon. Ez a szegmens az ingatlanválság óta előszőr szólhat bele a lakásvárlások versenyében Az új piaci szereplő az egész ingatlanpiacot felboríthatja, hiszen a használt lakások árainak változásával kell számolni. 2017-ben több ezer új lakás várható, amelynek száma 2018-ban tovább növekedhet. KSH adatai szerint országos szinten több mint 9000 lakóépület épülhet a következő években.
Elemzők szerint az épülőfélben lévő lakások nem tudják lefedni a kínálatot, ezáltal egyre több építkezést indíthatnak a befektetők. A szocpol utódját, a Családi Otthonteremtési Kedvezményt (CSOK) eddig kevesen vették igénybe, de ez az új lakások megjelenésével változhat, ezzel pedig tovább szélesedhet a vásárlóerő az ingatlanpiacon. Az európai ingatlanpiacon Magyarországon drágultak legtöbbet az ingatlanok. 2015 harmadik negyedévét hasonlították össze a 2016 ugyanazon időszakával, amely idő alatt 11.6 %-os drágulás volt megfigyelhető. Magyarország ingatlanpiacán az elmúlt 6 évben 20 %-os értéknövekedés figyelhető meg.

A dinamikusan fejlődő magyar ingatlanpiac nagyon jó befektetési lehetőséget rejt magában. Hozzávetőlegesen éves szinten 6%-os hozammal lehet számolni egy jól kiadható lakás esetében. A lakáskiadást, mint üzletet egyetemistákra, munkásokra, illetve nyaralókra érdemes építene. Egy esetleges továbbértékesítésnél számolni lehet a piac további erősödésével, amely még kedvezőbbé teheti ezt a befeketítési formát. Úgy gondolom, hogy az ingatlanpiac tovább fog fejlődni az elkövetkező években. Az első újhullám az új lakások megjelenésével kezdődik. A változóban lévő ingatlanpiacra reagálni fognak a használt lakás árak, hiszen nem fizethet a vásárló egy új lakásért ugyanannyit, amennyit egy használtért. Ezt a csökkenést egyébként az okosabb ingatlanközvetítők már előre jelezték az eladók felé, s nyilván van aki meghallotta, s van aki nem. Jelenleg rengeteg a túlértékelt lakás az ingatlanpiacon, ezek az árak irreálisak. Statisztikák szerint átlagosan 10 %-os alkuval lehet számolni az adásvételi folyamat során, és tapasztalataim szerint azonban a végső kedvezmény mértéke még ennél is nagyobb. A tulajdonosok túlértékelik a lakásukat, mert az korábban az „otthonuk” volt. Ez a vásárlónak nem mérvadó. A ház homlokzata, hogy liftes-e a ház, a lakás mérete, milyen a tájolása, milyen környéken helyezkedik el, ezek az információk határozzák meg a végső és reális árat.

A 2017-es év realizálni fogja az ingatlanpiaci helyzetet, de a lakásárakat mindenképpen. A beruházások folytatódnak, és egyre több újépítésű lakás lesz Magyarországon, ami a gazdasági válság beköszönte előtt volt jellemző a hazai piacra, s ez a fejlődés pedig nagyon úgy tűnik, hogy a gazdaságra is ki fog hatni…